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楼市调控加码后,不听这几条将吃大亏?

2016-11-21 18:52:38
来源:中国新闻网

  新政落地一个多月,新政调控步步紧逼。查购房证明、查买地资金、查贷款资格,严厉程度正在加深,到底还该不该买房?后市会如何发展?手里的钱还能投向楼市吗?……

  阔别已久的遥哥讲座再次落地,今天,“遥哥侃房”线下活动顺着大家的这些疑问,与大家探讨一个摆在大家眼前最现实的问题:

  数据显示,第三季度国内生产总值同比增长6.7%,居民消费价格(CPI)同比上涨1.7%,成为今年新高。这预示着通货紧缩的风险基本消失了。这也意味着,短期内国家已经不需要、也不能再用楼市上涨来拉动经济增长了。也就是说政府调控楼市的空间将加大。

  年内降息可能泡汤 将架空楼市

  银行暂停降息,或者说开始“关闭降息通道”。意味着高层调控的逻辑没变,根据以往2009,2013年的经验来看,我们都经历过同样的事情,全年停止降息。政府想通过银行停止降息的手段,进一步打压楼市。

  短期国家将利用人民币贬值 挤压楼市泡沫

  还有一个观点是,短期内利用人民币贬值走低这一契机。超发货币造成的楼市资产泡沫正在加速。一两天之前,人民币兑美元的汇率还是1:6.5 ,这两天达到了1:6.9,可能到明年到一比七。这样一来就意味着人民币将贬值。

  假如说,在南京随便有一套房三四百万,这个价格在美国,在非常好的地段,可以买一套大房子,而且很轻松。这种现象就在这一年突显。这说明,国内的楼市泡沫多,国内资产的价格已经偏离了市场的状态,所以中央需要压制这些泡沫,让人民币贬值不失为一种好的方法。

  明年楼市将迎来盘整状态

  中央打压的手段正在加强,明年我们的楼市将进入到一个盘整的状态,且持续调整,意味着明年我们买入的调整最低点将到来。但是在这之前,我们对住宅还是需要按兵不动。

  如果你现在杀进去,那么你的资金成本将变得很大。

  比如,以河西豪宅仁恒江湾天成为例,如果你今年买进一套200平的房子,总价大概900万,贷款600万,需要30年,每个月还差不多还31800,坚持一年要还38万。一年后如果卖出去,要扣营业税和个税(因为不够两年),也就是说900万的成本,税要达到将近60万。

  同时,这还不是所有的资金成本,还有一部分是你的首付,首付300万。这300万如果是你借的,一样要还别人利息;如果是自己的钱,那么这一年多以来,这些钱放在房子里不能动,不能做理财,还是损失了一部分利息(按10%的利息来算,就损失了30万的利息)。那么加在一起成本就变成了130万。

  在现在如此严格的调控之下,一年的时间,差不多应该是楼市到了一个比较低的临界点,是我们可以入手的时间点了。但是,如果你现在进入的话,就等于你已经买早了,到一年后大家可以买的时间点时,你却已经付出了130万的成本。

  所以,对于仁恒江湾城这样的标杆性的房子来说,风险都已经如此之大了。更何况一般的住宅类楼盘。

  强限之下,哪些板块相对安全,哪些不能碰

  调整期,哪些板块是相对更安全的?

  被限价限的越严重的板块,往往是一个区域最核心的区域,同时也是最坚挺、最安全的区域。虽然南京主城之前都在限价,但限价幅度并不一样。南京被限价最严的板块,其实是最安全的板块。比如河西的奥体、鱼嘴片区,主城板块,江北的隧道口区域。

  之前涨幅并不严重的板块,往往也是相对安全的。因为涨幅不严重,也意味着不会大幅度的下跌。比如城北板块和城南的一些板块。

  强限之下,哪些板块不能碰?

  没有明确利好的远郊板块不能碰。对于没有明确利好的,意味着你拿到房差不多要两年后才能出售,两年后的市场怎么样我们谁也不知道。

  如果你选择错了区域,意味着你两年后才能卖,这一轮你基本已经踏空了。之前已经踏空的板块,现在就更不能碰了。

  都市圈板块最好别碰!纵观南京的主要都市圈项目,涨价基本是在南京楼市限价被完全放开之后。在限购放开之前,涨幅非常有限。因为南京大势放开前,周边区域并不会好过。

  前期过于冒涨的区域要谨慎对待!那些短时间内快速增涨的板块,也是非常危险的。都是他们之前价格相对都是较低的,在短时间内涨幅过分高涨的情况下,会进入一个非常危险的状况,不会有人愿意做高位接盘侠。

  总体策略还是要以观望为先!

  对于刚需刚改,看到非常中意的房子该买还可以买!最好的选择就是个板块的核心区域。

  在成熟的板块里找到合适的楼盘,同时也符合自己各方面的需求,自己比较中意的,该买还是可以买的。但现在买房一定要慎重的选择。一定要借这个机会选到合适的板块和中意的房源,不需要也不能盲目入市。

  但是如果是投资,就需要慎之又慎。

  整体来说还是以观望为先。对于楼市,不要想得太好,也不要想得太坏。现在这个时间点,只是市场走向平稳的开始,你完全可以在这段时间里观望,然后等到明年市场基本定下来以后,慢慢寻找合适的机会,可能会淘到更好的房子。

  问答时间

  Q:现在作为投资还能买吗?

  遥哥:我们今天其实就是一直在讨论这个问题,说不能投资当然只是针对住宅类的,因为投资住宅类的都要打时间差,一两年之内就要卖掉的,所以在这个时间点投资的话,买房者还需要慎之又慎。

  Q:现在的奥体南还能买吗?

  遥哥:河西目前被限价在3万五,但是,河西为什么会这么火,其实主要有两点,一是区位,二是南外的学校资源。前段时间网上爆出了一份关于南京学校的考试排名。其中,河西十一所学校排名都不是很高,南外甚至在建邺区全区平均分的下面。所以,这方面上并没有我们想的那么好,只能说,这里属于限价区域,入手的风险相对较小。

编辑:珊珊
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