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“双限”后国家再出一道禁令,竟是这个原因!

2016-11-21 19:52:51
来源:中国新闻网

  一纸“双限令”加一纸“禁墅令”,让高端低密度住宅市场的行情,变得扑朔迷离。高端低密度住宅还能不能买?该怎么买?哥们买房主编大大遥哥,再次来到线下与各位买房人面对面交流,一起来韶韶城市中高端低密住宅的那些道道。

  在台风的助攻下,南京的天气风雨交加,气温也明显比往常低了不少。即便如此,哥们买房的群友比想象中还给力,风雨无阻,与哥们相约鲁能泰山7号院。

  遥哥来了!

  1、“双限”后国土局突发“禁墅令”,这并非孤立的政策,其实大有深意。

  南京经历了一波疯狂之后,被“双限”彻底洗刷了一遍。整个市场开始战战兢兢。这个时候,政府突然再发一道“禁墅令”,让人摸不着头脑。这“禁墅令”可不是什么孤立的政策,其中大有深意。

  这次新政的主题思想,除了从需求端砍了投资客一刀,另外还在不断强调供应量的问题。土地多值钱、多稀缺。怎样能做到出让少量的土地就能达到市场预期的供应量呢?那就是增加土地的容积率,俗称高密住宅。

  因此这一道禁墅令可就是明明白白的告诉你:那些低密度土地暂时别出让了,多出让点高密度的,才能给市场提供更多的房源。

  2、热点大城市每年的人口和资金都在沉淀和增加,但土地供给却始终不足。

  首先你得明白,这一波调控前,楼市的疯狂走势是因为什么?有一个观点是这样的分析的:人、地和钱的匹配严重错配造成的这般市场的疯狂。

  这话怎样?为什么一线城市强二线城市发展的越来越快,而三四线城市却始终在政策的扶持下缓慢的去库存?

  因为一二线城市的人越来越多。看一组就能明白一二线城市的人口增长情况:全国一线城市的人口平均每年递增100万人;二线热点城市人口平均每年递增12.8‰,大大高于全国6‰的平均值。几乎所有全世界100万人口以上的大城市,不论经济发展快慢,人口都是在持续增加。

  人集中到了这个城市,那么钱也就来了!不仅仅是钱,还有资源的集中。

  大量人和钱的集中,对于房子、土地的需求量就在不断上升。但是城市的土地供应量却一直上不来!以下的图表中可以看出,从2009年-2016年,南京市经营性用地的成交面积近两年明显有所减少。但成交金额却持续走高!

  3、发改委提出要严控超大城市及特大城市的发展规模,这意味着土地供应也不能过度,与热点大城市土地供应不足的现状形成矛盾。

  但与之相应的,大城市的土地供应量却随着时间在递减。今年发改委出台的一系列区域发展规划中,都明确提到要对人口膨胀的特大型城市控制规模,对超大城市更是要严格控制发展规模。这就意味着和全国其他热点城市一样,南京要完成今年500公顷的供地计划,难度是相当大的。需求变大,供应却在缩水,这就产生了需求和供应的矛盾。

  而这个矛盾的后果也是显然易见的:今年1-8月,全国房地产的销售面积有1/3在一二线热点大城市,而销售金额大城市却占了54%。同样的,1-8月份全国土地销售面积,热点大城市只占1/3,买地收入却占到了2/3。

  4、土地供应不足的前提下,要保障供给,必须增加土地利用效率,及增加土地容积率。

  大家应该还记得这次新政的主题思想,除了从需求端砍了投资客一刀,另外还在不断强调供应量的问题。因此,在土地供应不足的情况下,那么值钱又稀缺的土地怎样才能高效率利用呢?怎样能做到出让少量的土地就能达到市场预期的供应量呢?

  那就是增加土地的容积率,俗称高密住宅,也可以说是提供的土地利用率。因此,国家在7年13道限墅令!今年这道却是最严厉的!

  5.有效土地利用率保障的是占社会绝大多数的中间群体,是真正需要解决居住问题的城市新移民。低容积率别墅用地未来即便更加稀缺,价格更高,只关乎奢侈居住群体,不会影响社会正常居住需求。

  6.“禁墅令”与调控相辅相成,其实更多是针对大城市,小城市本身库存量过大,属于去库存阶段,房子本身都卖不掉,更没多少低密度住宅的需求。

  因此这一道“禁墅令”可是明明白白的告诉大城市:那些低密度土地暂时别出让了,多出让点高密度的土地,才能给需求旺盛的市场提供更多的房源。

  最后总结一句就是:因为土地越来越稀缺,大城市总体上的建筑密度和高度都会趋高。

  最后插播场地提供商硬广一条:

  鲁能泰山7号院

  鲁能泰山7号院位于江宁大学城内,弘景大道与格致路交汇处,西靠方山基地、南邻大学城公园,周边有文鼎广场、乐活时尚街区等配套,生活设施齐全。

  项目拟建26栋住宅:其中7栋6层住宅,19栋5层住宅和一个地下车库。项目目前在售面积137-177平的叠加产品。均价28000-32000元/平。

编辑:珊珊
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